Dictamen de Factibilidad para Proyectos Comerciales y de Impacto Urbano en CDMX: Análisis que Protege Inversiones de Alto Valor
Cuando el tamaño del proyecto, el tipo de giro o la ubicación del inmueble generan un impacto urbano significativo, la Ciudad de México exige análisis adicionales que van más allá del certificado estándar de uso de suelo. El Dictamen de Factibilidad es el instrumento técnico-jurídico que determina la viabilidad integral de estos proyectos, considerando impacto vial, ambiental, de servicios básicos y normativa sectorial aplicable.
Este servicio está diseñado para: desarrolladores inmobiliarios · cadenas de expansión con más de 3 unidades · operadores de grandes superficies comerciales · proyectos con aforo mayor a 250 personas · giros con impacto ambiental o vial significativo
Implementar como lista horizontal con separadores Rose Gold. Función: precualifica al lead y posiciona el servicio como exclusivo.
La información de esta página tiene carácter exclusivamente informativo.
La evaluación específica de su proyecto se define en la consultoría personalizada
con María de los Ángeles Robles Vázquez.
Sus datos son tratados conforme a la LFPDPPP.
¿Qué es el Dictamen de Factibilidad y en qué Proyectos es Obligatorio?
El Dictamen de Factibilidad es el análisis integral que determina si un proyecto puede ejecutarse en un predio específico considerando no solo el uso de suelo, sino también la capacidad de los servicios básicos (agua, drenaje, vialidad), el impacto ambiental y urbano del proyecto, y los requerimientos normativos sectoriales aplicables. En CDMX es requerido por ley para proyectos que superen ciertos umbrales de metros cuadrados, aforo o tipo de actividad.
Proyectos de más de 5,000 m² de construcción
Los proyectos de gran superficie requieren estudios de impacto urbano, vial y ambiental que forman parte del proceso de dictamen de factibilidad ante SEDUVI y la Secretaría de Medio Ambiente de CDMX. Sin este dictamen, ninguna autoridad emitirá la licencia de construcción correspondiente.
Giros con aforo mayor a 250 personas
Establecimientos de entretenimiento, auditorios, centros de espectáculos, plazas comerciales y cualquier giro que concentre más de 250 personas simultáneamente requieren análisis de factibilidad vial, protección civil y capacidad de servicios básicos adicionales al uso de suelo estándar.
Giros con impacto ambiental relevante
Industrias, talleres, restaurantes de gran escala, lavanderías industriales y cualquier actividad que genere residuos, emisiones o descargas significativas requieren Manifestación de Impacto Ambiental y dictamen de la SEDEMA antes de obtener permisos de operación.
Desarrollos mixtos y proyectos de usos múltiples
Los proyectos que combinan uso habitacional, comercial y de servicios en un mismo inmueble enfrentan un marco normativo especialmente complejo. El dictamen de factibilidad establece qué mezcla de usos es viable, en qué proporción y bajo qué condicionantes de operación.
Nuestro Análisis Técnico-Jurídico: Todo lo que su Proyecto Necesita para Avanzar sin Contingencias
El dictamen de factibilidad que entregamos no es un documento genérico. Es un análisis específico para su predio, su giro y su modelo de negocio, que integra la perspectiva jurídica, técnica y urbanística necesaria para que su proyecto avance con la autorización de todas las dependencias involucradas.
01
Análisis de impacto urbano y vial
Determinamos el impacto que su proyecto genera sobre la infraestructura urbana circundante: flujos vehiculares, estacionamiento, accesos peatonales y capacidad de las vialidades adyacentes. Este análisis es requisito para proyectos de gran superficie ante SEDUVI y la Secretaría de Movilidad.
02
Estudio de impacto ambiental (EIA) ante SEDEMA
Para proyectos que lo requieren, elaboramos la Manifestación de Impacto Ambiental (MIA) y gestionamos su aprobación ante la Secretaría del Medio Ambiente (SEDEMA) de CDMX. Coordinamos con el equipo de ingeniería del proyecto para integrar las medidas de mitigación requeridas.
03
Factibilidad de servicios básicos: agua, drenaje y energía
Gestionamos los dictámenes de factibilidad de servicios básicos ante el Sistema de Aguas de la Ciudad de México (SACMEX), la Comisión Federal de Electricidad (CFE) y la Comisión de Aguas del Estado de México cuando aplica. Sin estos dictámenes no es posible obtener la licencia de construcción para proyectos de gran escala.
04
Documento ejecutivo de factibilidad integral
Al término del proceso entregamos un documento ejecutivo que consolida todos los análisis, los dictámenes obtenidos y la hoja de ruta de permisos para la siguiente fase del proyecto. Es el instrumento que su equipo de dirección, sus inversionistas y sus socios necesitan para tomar decisiones con plena certeza.
Preguntas Frecuentes sobre el Dictamen de Factibilidad en CDMX
¿El dictamen de factibilidad es diferente al estudio de impacto urbano?
Son instrumentos relacionados pero distintos. El estudio de impacto urbano analiza los efectos del proyecto sobre el entorno. El dictamen de factibilidad es la resolución de la autoridad —SEDUVI o la Alcaldía— que, tomando en cuenta ese y otros análisis, determina si el proyecto es viable y bajo qué condicionantes. Gestionamos ambos.
¿Cuánto tiempo toma obtener un dictamen de factibilidad completo?
Los plazos varían según la complejidad del proyecto y las dependencias involucradas. Un proceso estándar toma entre 45 y 90 días hábiles. Proyectos que requieren EIA ante SEDEMA pueden extenderse a 4–6 meses. Establecemos plazos realistas en la Consultoría de Diagnóstico inicial, con hitos claros para que su equipo pueda planificar el desarrollo del proyecto.
¿Pueden intervenir en un proyecto que ya inició sin el dictamen?
Sí, aunque el camino de regularización es más complejo y costoso que haberlo gestionado desde el inicio. Evaluamos la situación actual del proyecto, identificamos las contingencias regulatorias existentes y diseñamos la ruta de regularización más eficiente. Es un servicio que brindamos frecuentemente a desarrollos que comenzaron sin la asesoría adecuada.